Daňový odpočet úroků z úvěrů na bydlení po novele

O GRANTEXUČlánky a informace O daních > Daňový odpočet úroků z úvěrů na bydlení po novele

V rámci protikrizových opatření, která byla v průběhu letošního roku přijata, bylo schváleno již dlouho očekávané zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Spolu se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí došlo také ke změnám v zákoně o daních z příjmů. Jednou z nich je změna pravidel pro poplatníky hojně využívaný odpočet úroků z úvěrů na financování bytových potřeb. V následujícím článku jsme pro vás připravili shrnutí těchto změn spolu s praktickými příklady.

V souladu s § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů lze od základu daně odečíst částku, která představuje zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření, úroky z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a též úroky z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.

Uvedené produkty musí být použity poplatníkem daně z příjmů na financování bytových potřeb. Definice bytové potřeby je s účinností od 1. 1. 2021 přesunuta z § 15 odst. 3 do nového § 4b zákona. Jedná se například o koupi rodinného domu či bytové jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Původní znění zákona stanovovalo maximální limit pro odpočet zaplacených úroků, který nesměl překročit částku 300 000 Kč za rok. S účinností od 1. 1. 2021 dochází ke snížení tohoto limitu na 150 000 Kč. Roční limit v úhrnné výši je stanoven na jednu společně hospodařící domácnost.

Zásadní otázkou je pak v tomto směru posouzení, kdy k obstarání bytové potřeby dochází. Pokud k obstarání bytové potřeby dojde před 1. 1. 2021, bude podle přechodných ustanovení k novele i nadále aplikováno původní znění zákona o daních z příjmů a od základu daně bude i po 1. 1. 2021 nadále možné odčítat zaplacené úroky v úhrnné výši 300 000 Kč ročně. Pokud by k obstarání bytové potřeby došlo až v době od 1. 1. 2021 dále, pak už bude možné zaplacené úroky odčítat v úhrnné výši pouze 150 000 Kč za rok.

Za rozhodný den pro obstarání bytové potřeby se rozumí například den provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Při výstavbě je nezbytné disponovat stavebním povolením nebo ohlášením stavby. Důležité je upozornit, že za den obstarání bytové potřeby se nepovažuje okamžik uzavření úvěrové smlouvy. To znamená, že při refinancování smluv, na základě, kterých byly bytové potřeby obstarány přede dnem 1. 1. 2021, bude zachován limit dle původního znění zákona tj. 300 000 Kč.


Příklad 1

Pan Novák koupil v listopadu 2019 bytovou jednotku. Na koupi bytové jednotky čerpá pan Novák úvěr. Na úrocích z úvěru zaplatil pan Novák za roky 2020 a 2021 úroky v roční výši 180 000 Kč.

Jelikož k obstarání bytové potřeby dochází před 1. 1. 2021, může si pan Novák i po 1. 1. 2021 uplatnit všechny zaplacené úroky z úvěru, tj. 180 000 Kč ročně (úhrnná roční částka nepřekročila limit 300 000 Kč).

Příklad 2

Pan Novák se v listopadu 2020 rozhlíží po koupi nové bytové jednotky. Prozatím se mu nedaří najít žádnou, která by vyhovovala jeho požadavkům. Nicméně vzhledem k příznivým úrokovým sazbám se rozhodne požádat o tzv. předschválení úvěru, které by pak mělo celou koupi bytové jednotky urychlit. V prosinci 2020 dojde ke schválení úvěru a podepsání úvěrové smlouvy, ve které je stanoveno, že úvěr by měl být čerpán během následujících 15-ti měsíců. Pan Novák v lednu 2021 koupí bytovou jednotku. Potvrzení o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí obdrží koncem února 2021. V roce 2021 pan Novák zaplatí na úrocích z úvěru 165 000 Kč.

V tomto případě dojde k obstarání bytové potřeby až po 1. 1. 2021. Z toho důvodu může pan Novák uplatnit pouze zaplacené úroky z úvěru v maximální výši 150 000 Kč.

V praxi se stává, že lidé čerpají nejdříve úvěr na pořízení nemovitosti a následně pak navyšují úvěr například na její rekonstrukci. V takovém případě je nutné posoudit, jaká bytová potřeba je z navýšení úvěru hrazena.

V případě, kdy je úvěr na výstavbu rodinného domu navyšován z důvodu nedostatku finančních prostředků a stavební povolení bylo vydáno před 1. 1. 2021, pak lze uplatnit limit pro výši odpočtu platný do konce roku 2020, tj. 300 000 Kč.

Naopak v případě, že je navyšován stávající úvěr z důvodu rekonstrukce dříve pořízené bytové jednotky a rekonstrukce je uskutečněna až po skončení roku 2020, je možné uplatnit maximální limit ve výši 150 000 Kč, nicméně ve vztahu k této bytové potřebě (tj. k rekonstrukci).

V případě, že poplatník čerpá více úvěrů, z nichž jeden sloužil na obstarání bytové potřeby po 1. 1. 2021 (limit 150 000 Kč) a další úvěry, které se řídí zněním zákona účinného před 1. lednem 2021 (limit 300 000 Kč) není možné oba uvedené limity sčítat a dosáhnout tím celkového odpočtu ve výši 450 000 Kč. Dle informace zveřejněné na stránkách finanční zprávy je nejdříve nutné posoudit limit pro odečtení úroků z úvěrů u nově čerpaného úvěru a následně je možné posoudit dříve čerpané úvěry. Maximální limit činí v součtu 300 000 Kč.

Příklad 3

Pan Novák koupil v roce 2017 bytovou jednotku. Na konci roku 2020 se rozhodl zažádat o další úvěr na rekonstrukci bytové jednotky. Rekonstrukce bytové jednotky proběhla začátkem roku 2021. Za rok 2021 zaplatil pan Novák úroky ze starého úvěru ve výši 300 000 Kč. Z nového úvěru zaplatil úroky v roční výši 50 000 Kč.

Úroky z nového úvěru ve výši 50 000 Kč si může pan Novák uplatnit v plné výši. Z celkového limitu ve výši 300 000 Kč (v souhrnné výši) zbývá 250 000 Kč, které může pan Novák uplatnit ze starého úvěru. Celkem si tak uplatní pan Novák 300 000 Kč z celkových 350 000 Kč.

Potřebujete pomoci s daněmi? Obraťte se na nás, rádi vám pomůžeme. 

Autor:
Ing. Lucie Kořínková
Daňový poradce

Mohlo by vás zajímat...

VELKÝ liberační balíček

VELKÝ liberační balíček

Daňové úlevy se týkají daňových subjektů, jejichž převažující část příjmů v období od 1. 6. 2020 do 30. 9. 2020 byla tvořena příjmy z jedné nebo více činností, které byly zakázány nebo omezeny. V článku jsme pro vás shrnuli stávající, ale i nová opatření.

Další mimořádné úlevy pro daňové poplatníky

Další mimořádné úlevy pro daňové poplatníky

Jaká jsou přijatá mimořádná opatření, která by měla opět alespoň částečně pomoci společnosti překlenout nouzový stav? Přehledně o odkladu EET, daňových úlevách či kompenzačním bonusu pro OSVČ a dalším v našem článku.

Možnosti uplatnění daňové ztráty po novele zákona účinné od 1. července 2020

Možnosti uplatnění daňové ztráty po novele zákona účinné od 1. července 2020

Blíže k možnostem zpětného uplatnění daňové ztráty vzniklé za rok 2020.

Potřebujete poradit s daněmi?

Vyplňte formulář a my vám rádi pomůžeme.

S námi Vám neutečou žádné důležité novinky